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Accès direct aux lois

La réduction d’impôt s’applique aux immeubles à usage de logement au sens des articles R 111-1 à R 111-17 du Code de la construction et de l’habitation.

Le bien doit, par conséquent, satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions. La circonstance que le logement constitue également le domicile commercial de l’entreprise du locataire n’est pas de nature à faire obstacle à l’application de l’avantage fiscal, dès lors que ce logement est totalement affecté à usage d’habitation.

La réduction d’impôt s’applique :

• aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
• aux acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements considérés comme non décents
• aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation
• aux logements que le contribuable fait construire
• et, par mesure de tempérament, aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable

 
Engagement de location

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu, à usage d’habitation principale, à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal, ou, si le logement appartient à une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés autres qu’une SCPI, à une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal, pendant une durée minimale de neuf ans.  

Zonage

Les logements doivent être localisés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Pour les investissements réalisés du 1er janvier au 3 mai 2009, la liste de ces communes est établie par l’arrêté du 30 décembre 2008, publié au Journal officiel du 31 décembre 2008. Pour les investissements effectués à compter du 4 mai 2009, cette liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009, publié au Journal officiel du 3 mai 2009. Il s’agit des communes classées dans les zones A, B1, B2, retenues pour l’application des dispositifs Robien et Borloo. Les logements situés dans la zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt. Ces zones sont indiquées en détail sur notre site. 

Prix retenu

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 E. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et à 20 % pour ceux effectués en 2011 et 2012. Cette réduction est répartie sur neuf ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement. Il n’est autorisé que l’acquisition d’un seul logement par an lorsqu’il s’agit d’un achat en direct. Pour les investissements effectués en 2009, le contribuable peut choisir entre les dispositifs Robien, Borloo et la nouvelle réduction d’impôt, sans toutefois pouvoir cumuler ces avantages au titre d’un même investissement.

Plafonds de loyers

Le loyer mensuel par mètre carré hors charges ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret. En pratique, il s’agit des plafonds déterminés pour le bénéfice du dispositif Robien. Ces plafonds de loyer diffèrent selon la zone dans laquelle se situe le logement donné en location.

Zones Plafond de loyer/m2 (2009) :

• Zone A :21,65 €
• Zone B1 :15,05 €
• Zone B2 :12,31 €

Modalités d’imputation

La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu. Elle est répartie sur neuf ans à raison d’un neuvième de son montant chaque année. 
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

Souscriptions de parts de SCPI

Les souscriptions de parts de SCPI ouvrent droit à la réduction d’impôt pour des investissements annuels retenus dans la limite de 300 000 E. Plusieurs souscriptions peuvent être effectuées dans l’année, alors que l’acquisition d’un logement est limitée à un seul.

Textes de référence

Article 31 de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, de finances rectificative pour 2008.
Article 48 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (CGI, art. 199 septvicies).

Instruction administrative n° 52 du 15 mai 2009, BOI 5 B-17-09 : instruction qui précise les modalités d’application de ces textes.






Le présent texte prévoit l’application du dispositif Scellier aux départements d’outre-mer, à Mayotte et aux collectivités d’outre-mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis-et-Futuna. Jusqu’à présent, seules étaient éligibles au dispositif Scellier les communes des départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion).
On rappelle que les îles Saint-Barthélemy et Saint-Martin, qui étaient rattachées à la Guadeloupe, sont devenues des collectivités d’outre-mer depuis la loi organique 2007-223 du 21 février 2007. Quant à Mayotte, à la suite du référendum du 29 mars 2009, cette collectivité doit être érigée en département à compter de l’année 2011.

Pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie ainsi que les îles Wallis-et-Futuna, l’adaptation du dispositif Scellier pourra être effectuée par le gouvernement par voie d’ordonnance.

Base de calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt s’applique sur le prix d’acquisition ou de revient du logement (ou sur le montant de la souscription des parts), plafonné à 300 000 € par an.

Taux

Pour les investissements outre-mer, le taux de la réduction d’impôt est égal :

• à 40 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2011. Comme pour les investissements réalisés en France métropolitaine, le taux est de 25 % pour les investissements effectués dans les DOM du 1er janvier 2009 au 26 mai 2009
• à 35 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013
• à 35 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions effectuées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, dès lors que le propriétaire s’engage à ce que les logements restent loués à l’issue de la période couverte par l’engagement de location (conditions du Borloo neuf, secteur intermédiaire). En outre, le propriétaire peut, à l’issue de la période initiale de location de neuf ans, tant que les conditions de loyers et de ressources du locataire restent remplies, bénéficier, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, d’une réduction d’impôt annuelle égale à 2 % du prix de revient du logement. La réduction d’impôt globale est donc susceptible d’atteindre dans ce cas 47 % de la valeur du logement.

 
Plafonds de loyer

Pour l’application du dispositif Scellier, le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. En pratique, il s’agit des plafonds déterminés pour le régime Robien. En cas de location dans le secteur intermédiaire, il s’agit des conditions de loyers et de ressources du locataire, fixées pour le dispositif Borloo neuf. 

Date d’application

Le dispositif Scellier concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Le présent texte prolonge le bénéfice de ce dispositif aux investissements (logements acquis ou construits, ou souscriptions de parts de SCPI) effectués outre-mer jusqu’au 31 décembre 2013, lorsqu’ils sont donnés en location dans le secteur libre. En outre, en cas de location dans le secteur intermédiaire (logements loués à des conditions de loyers plus restrictives et à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources), ce dispositif s’applique aux investissements (logements acquis ou construits, ou souscriptions de parts) effectués jusqu’au 31 décembre 2017.  

Textes de référence

Article 199 septvicies du Code général des impôts : dispositif Scellier dans l’Hexagone. Article 39 de la loi pour le développement économique des outre-mer, n° 2009-594 du 27 mai 2009, JO du 28 : aménagement Scellier pour l’outre-mer.






Sont ciblés tous les contribuables qui acquièrent jusqu’au 31 décembre 2012 une résidence avec services et qui ont le statut de loueur en meublé non professionnel. Il peut s’agir d’un logement neuf ou réhabilité.

Résidences principalement concernées :

• des résidences de tourisme
• des résidences pour étudiants
• des résidences de santé publique définies à l’article L 6 111-2 du Code de la santé publique
• des résidences définies à l’article L 312-1 du Code de l’action sociale et des familles
• des EHPAD
• des résidences seniors.

Dates d’application

L’acquisition doit être réalisée jusqu’au 31 décembre 2012. La date retenue est la date de l’acte notarié. La mesure est rétroactive et prend effet au 1er janvier 2009.

Réduction d’impôt

La réduction d’impôt est de 25 % du prix de revient pour les logements acquis entre 2009 et 2010. Elle passe ensuite à 20 % pour les acquisitions effectuées en 2011 et 2012. La base de calcul est le prix de revient de l’immeuble limité à 300 000 E. La fraction supérieure du prix n’ouvre pas doit à la réduction d’impôt. Contrairement au dispositif Scellier qui limite l’investissement à un seul logement par an, la rédaction de l’amendement Bouvard laisse à penser qu’il peut y avoir plusieurs acquisitions annuelles. A interpréter avec prudence en attendant la publication d’une instruction administrative. Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.
La réduction d’impôt est répartie par fractions égales sur neuf années. Son montant maximum de 75 000 € (2009 et 2010) ou de 60 000 € (2011 et 2012) ouvre ainsi droit à une réduction annuelle de 8 333 € ou de  6 667 € pendant neuf ans. Si l’impôt n’est pas suffisant pour absorber la réduction, celle-ci est reportée sur les six années suivantes.  

Texte de référence

Amendement n° 11 dit « amendement Bouvard » n° 1494 à la loi de finances rectificative pour 2009.






Dispositif

Le loueur d’une résidence avec services est soumis à la TVA et imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Fiscalité

Assujetti à la TVA, le loueur d’une résidence de services peut obtenir le remboursement de la taxe ayant grevé le prix d'achat.

Obligations

La résidence de tourisme doit correspondre aux normes précisées par l’arrêté du 14 février 1986. Les autres résidences avec services doivent obligatoirement fournir trois services de base (accueil et réception, fourniture de petits déjeuners et du linge et ménage des logements).

Contribuables concernés

Les investisseurs imposés dans les tranches maximales qui bénéficient ou non du statut de loueur en meublé professionnel.

Textes de référence

Arrêté du 14 février 1986 (JO du 6 mars 1986)
Définition des résidences de tourisme classées.
Loi de finances rectificative pour 1990, art. 261-D-4° du CGI
Assujettissement à la TVA pour les résidences de tourisme classées.
Réponse ministérielle Thomas, JOAN du 9 novembre 1992
Assujettissement à la TVA des autres résidences avec services.
Référence au code général des impôts
Article 261-D-4.
Loi de finances rectificative pour 2002 (loi n° 2002-1576 du 30 décembre 2002)
Loi assouplissant les conditions d’assujettissement à la TVA des résidences avec services.
Loi 2003-1311 du 30 décembre 2003
Loi qui impose à l’exploitant d’une résidence de tourisme de réserver aux employés saisonniers une proportion de son parc immobilier.
Réponse Mariani n° 54633 p. 1 170 JOAN du 1er février 2005
Réponse ministérielle précisant les différences juridiques et pratiques existant entre une résidence de tourisme et une résidence hôtelière.

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